„Kein Grundstück mehr ohne Visualisierung“

Die LINDEMANN-Gruppe entwickelt, plant und baut im Raum Hamburg und Elbe-Weser-Dreieck: mit eigener Projektentwicklung, eigener Planungs- und Vertriebsabteilung und eigenem Bauunternehmen. Architekturvisualisierung war dort lange ein Sonderfall – aufwändig, teuer, entweder intern über Rendering-Software oder extern vergeben. Seit knapp einem Jahr arbeitet das Unternehmen mit VisioPlan. Tobias Wegener, Abteilungsleiter Planung, spricht über den Aufwand davor, die Skepsis am Anfang, ein Genehmigungsverfahren – und darüber, wo er noch Luft nach oben sieht.

Das Interview führte Kevin Fechner, Gründer und Geschäftsführer von VisioPlan.io, mit Tobias Wegener, Abteilungsleiter Planung bei der LINDEMANN-Gruppe.

„Schwarzer Strich auf weißem Papier“

Fangen wir vorne an: Wie habt ihr gearbeitet, bevor VisioPlan dazukam? Gerne am konkreten Beispiel – wenn ihr ein Projekt frühphasig visualisieren musstet, wie lief das Schritt für Schritt ab?

Zeichnungstechnisch haben wir das grundsätzlich in der klassischen 2D-Ansicht gemacht – schwarzer Strich auf weißem Papier. Bei größeren Objekten haben wir dann eine Visualisierung erstellt. Wir haben die bekannten Programme durchprobiert: Lumion, Twinmotion, D5 Render getestet – und die Visualisierung anschließend manuell aufgebaut, um ein erstes vorzeigbares Ergebnis zu bekommen. Das hat immer wieder Kapazitäten gefressen, gerade in der frühen Phase, in der wir noch gar nicht Eigentümer des Grundstücks waren oder den Auftrag noch nicht hatten. Und trotzdem musste man da schon mit einer sehr guten Qualität reingehen.

Habt ihr das immer intern gelöst?

Beides. Bei Projekten, die etwas größer waren, haben wir auch outgesourct, ganz klar. Wir haben mit unterschiedlichen Visualisierern zusammengearbeitet, in verschiedensten Qualitätsstufen. Da konnte man die schon voneinander unterscheiden: Wer kann fotorealistisch, wer kann hochwertig? Und je nachdem, um was für ein Objekt es ging, wurde das entsprechend vergeben.

Wir waren ja auch schon gut ein Jahr vorher in der Entwicklung mit anderen Softwareprodukten unterwegs. Wir haben Mitarbeiter gezielt spezialisiert, ausgebildet und die Zeit investiert – mit D5 Render, mit Twinmotion. Weil wir wussten: Visualisierung wird ein Muss. Man kann das ja mal schätzen: Wenn eine Mitarbeiterin daran gesessen hat, war sie eine Woche dabei, bis die fertige Visualisierung hinten rausgefallen ist und wir gesagt haben: passt.

„Fluch und Segen zugleich“

Springen wir direkt ins Heute. Habt ihr VisioPlan inzwischen vollständig in eure Prozesse integriert?

Es ist komplett in unseren Prozess integriert. Das ist Fluch und Segen zugleich. Wir haben kein eigenes Grundstück mehr, das wir beplanen, ohne dass wir eine KI-Visualisierung über VisioPlan machen. Und wir merken auch bei externen Anfragen: Ein Bild, um einen Auftrag zu bekommen, ist immer schöner, als wenn der Kunde sein Gebäude nur in 2D sieht, in der klassischen Ansicht. Da stecken einfach viel mehr Emotionen dahinter.

Und der Fluch?

Dass die Erwartungshaltung jetzt da ist, intern wie extern. Wenn wir ein eigenes Projekt beplanen oder für einen externen Auftraggeber planen, wird selbstverständlich erwartet, dass wir die Visualisierung mitzeigen. Früher war das on top, das war nicht inkludiert – da war der Aufwand allen auch bewusst. Die Projekte, die wir intern umsetzen, hätten wir in dieser Schlagzahl wahrscheinlich gar nicht visualisieren können, vor allem nicht in dieser Qualität. Natürlich steckt auch bei VisioPlan ein zeitlicher Faktor drin, bis eine Visualisierung final fertig ist und dem entspricht, was der Planer sich vorstellt – wir haben ja alle einen kleinen Spleen in Richtung Perfektionismus. Aber die Zeit räumen wir uns ein, weil wir den Mehrwert sehen und weil hinten heraus das Ergebnis stimmt.

„Das ist ein Bruchteil der Zeit“

Wenn du das Onboarding direkt vergleichst: Wie lange dauert es jeweils, bis man die Software beherrscht und zu adäquaten Ergebnissen kommt?

Das ist ein Bruchteil der Zeit – sowohl vom Zeitansatz als auch vom Programmumfang gegenüber Twinmotion, D5 Render und Co. Die ganze Vorarbeit, die man in anderer Software betreiben muss, fällt weg. Wenn ich das schätzen müsste: Für ein erstes gutes Ergebnis brauchen wir sicherlich nur etwa 15 Prozent der Zeit.

Und wie lange dauert es, bis jemand im Team damit Routine hat?

Man braucht gut vier, fünf Projekte, die man einmal komplett durchmacht. Ehrlicherweise ist das aber schwer zu beziffern, weil wir die Entwicklung der Software ja mitgemacht haben. Ein schnelles Ergebnis bekommt man auch ohne großen Zeitansatz hin. Perfekt wird es erst mit Übung: Gerade bei Behörden oder größeren Objekten muss das Haus links und rechts auch so dastehen, wie es da steht – und nicht irgendwo in der Prärie. Weil die Leute überall von KI hören, haben sie inzwischen auch die Erwartungshaltung, dass das Gebäude genau dort steht, wo es hingehört. Dazu kommt, dass die Datenlage regional unterschiedlich ist – Google Earth ist in Hamburg deutlich besser vertreten als bei uns im ländlichen Raum rund um Stade.

„Die Erfolge haben für sich gesprochen“

Gab es einen Moment, in dem ihr skeptisch wart? Und einen, in dem sich das aufgelöst hat?

Skepsis im engeren Sinn weniger, weil wir schon ein Jahr vorher immer wieder darüber gesprochen und Dinge ausprobiert hatten. Wir hatten ja auch andere KI-Software, mit der wir Berührungspunkte hatten. Damit haben wir gute und weniger gute Ergebnisse erzielt.

Es lag eher an meinem Bereich, an den Anwendern. Die sind am Anfang relativ schnell in einer Spirale: „Das funktioniert nicht so, wie ich mir das vorstelle. Mein Gebäude soll so und so aussehen.“ Da muss man mit den Menschen reden und klarmachen, dass wir nicht das hundertprozentig finale Bild erwarten können, weil unsere eigenen Grundlagendaten das schlicht nicht hergeben. Das war so ein Hinkefuß, über den man einmal drüberspringen musste: Schau doch mal, ob wir mit 80, 90 Prozent nicht auch gut loslaufen können.

Eine gewisse Skepsis war schon da, nach dem Motto: Wir haben Visualisierungen bisher immer exakt nach unseren Planungen entwickelt. Das Haus war genau auf Längen, Höhen, Fensterhöhen und Abstände gebaut – das waren die Grundlagendaten, auf denen die Visualisierungssoftware aufgesetzt hat. Und das gibt man hier ein Stück weit aus der Hand, weil es eben ein optisches Modell wird. Da braucht es Vertrauen, dass die KI nicht anfängt zu halluzinieren, Dinge hinzudichtet, Abstände verändert oder Sachen im Bild anders wirken lässt, als sie später real gebaut werden – und man dem Kunden hinterher erklären muss, warum es doch anders aussieht. Das hat uns am Anfang abgehalten, mit dem erstbesten Rendering in einen offiziellen Kundentermin zu laufen. Aber das hat sich schnell erledigt: Die Erfolge haben für sich gesprochen, wir haben es schlicht nicht mehr hinterfragt.

Wichtig ist uns dabei, dass wir kennzeichnen, dass es eine KI-Visualisierung ist – dass wir damit öffentlich umgehen und darauf hinweisen, dass das eine oder andere auf dem Bild vielleicht nicht zu 100 Prozent stimmen wird. Aber zu 80, 90 Prozent stehen wir dahinter, was auf dem Bild zu sehen ist.

„Gefordert werden kann es nicht – aber es ist sehr erwünscht“

Ihr geht mit den Visualisierungen auch ins Genehmigungsverfahren. Was macht das mit den Gesprächen im Bauamt und im Gemeinderat?

Wir können solche Bilder schneller erstellen und bei jeder kleinsten Anfrage mitliefern. Eine Behörde kann so etwas ja nicht fordern, das ist ein Goodwill, um die Vorstellungskraft ein bisschen zu unterstützen. Jemand, der in der Baubehörde sitzt, kann sich das relativ gut vorstellen. In einem Gemeinderat sitzen dagegen Menschen aus allen möglichen Berufen, die beruflich nichts mit dem Bauen zu tun haben. Für sie ist es natürlich einfacher, sich ein Vorhaben anhand eines farbigen Bildes vorzustellen als anhand eines Schwarz-Weiß-Plans. Gefordert werden kann es also nicht – aber es ist sehr erwünscht. Auch die Gemeinde bittet inzwischen darum, dass sie es visuell sieht.

Und die klassischen Unterlagen – wie verhält sich die Visualisierung dazu?

Das sind technische Zeichnungen. Dahinter sitzt jemand, der baurechtliche Themen einholen muss – der braucht nichts Verspieltes, der braucht einen technischen Plan, an dem er sich orientieren kann. Die Visualisierung kommt obendrauf, damit man es ihm gut erklären kann.

Und bei euren Kunden?

Auch da ist das Feedback durchweg positiv. Kunden kennen es von anderen so, dass sie zur Konzeptskizze eine Schwarz-Weiß-Zeichnung bekommen und sich den Rest dazudenken müssen. Wir schaffen es relativ schnell, Emotionen für das aufzubauen, womit sie liebäugeln. Da ist sehr schnell ein vertrautes Bild da – und man merkt auch schnell, ob wir getroffen haben, was sie wollten, oder ob wir Luftschlösser bauen. Bei vielen werfen wir im ersten Schritt einfach das Bild auf den Bildschirm, um gleich Emotion zu erzeugen. Und das Bild bleibt in der Regel bis zur Mitte des Gesprächs stehen.

Ich lese daraus, dass ihr gegenüber vergleichbaren Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil habt. Oder wie würdest du es beschreiben?

Wenn wir uns anschauen, wie die anderen unterwegs sind – ja, da haben wir schon einen gewissen Vorteil.

„Wer KI nicht nutzt, wird ineffizient“

Angenommen, du sprichst mit einem Kollegen aus einem anderen Unternehmen und der fragt dich: Lohnt sich das?

Lohnt sich nicht, macht das bloß nicht. (lacht)

Angenommen, ihr steht nicht im Wettbewerb – die sind in einem ganz anderen Bereich tätig?

Dann: natürlich lohnt sich das. Man muss seine Arbeitsweise für das Modell ein bisschen anpassen, das muss man ganz klar sagen. Man muss einmal umdenken: Wie geht man an die Sache heran, und wie viel Mut hat man, die Zeit zu investieren, damit ein vielversprechendes Ergebnis dabei herauskommt.

Wir gehen zum Beispiel nur mit der Gebäudekubatur ins Rennen, weil wir uns in einem so frühen Stadium bewegen, dass uns das erst einmal reicht. Wenn wir weiter sind, gehen wir auch in der Modellierung tiefer hinein. Dann merkt man den zeitlichen Aufwand vorne weg, aber der holt sich über die Visualisierung wieder herein.

Und was ich bei KI generell immer sage: Wer KI nicht nutzt, wird ineffizient. Das ist einfach so. Denn mit wenigen Kniffen hat man ein gutes Ergebnis. Man muss sich selbst herantasten und entscheiden: Wie viel Zeit investiere ich, wie perfekt soll das Endergebnis sein? Klar kann das auch mal länger dauern. Aber man kann sich in dem Fall schon ein Stück weit auf die KI verlassen.

„Was uns noch fehlt“

Wo seht ihr aktuell noch Potenzial? Was würde euch die Arbeit weiter erleichtern?

Schön wäre, wenn wir unsere Materialität reinbekommen. Wir haben unsere Hersteller, wir haben unsere Nachunternehmer, die bestimmte Produkte verbauen – da könnten wir zwischen 90 und 100 Prozent nochmal ein bisschen auffüllen.

Und wir wollen noch stärker auf unsere Bestandsdaten zurückgreifen können: auf unsere eigenen Materialien und Standards, die wir intern ja ohnehin schon pflegen.

Würde es helfen, wenn man Favoriten pro Projekt anlegen könnte, statt in einem allgemeinen Ordner?

Das wird auf jeden Fall helfen. Man arbeitet ja immer im Projekt. Ich spreche am Ende mit meinen Planerinnen über die verschiedenen Projekte, schaue rein – und will mir die favorisierten Bilder nicht erst aus dem Sammelsurium heraussuchen.

„Das untermauert die Visualisierung auch in der Politik“

Nimm uns mal durch ein konkretes Projekt: Wie geht ihr heute vor, um zu guten Ergebnissen zu kommen?

Wir haben ein Grundstück in Buxtehude, das wir uns angeschaut hatten. Baurechtlich sind da bestimmte Themen zu berücksichtigen: Ich darf das Areal in einer bestimmten maximalen Größe und Höhe bebauen.

Wir schauen uns jedes Grundstück individuell an und müssen dabei auf die Wirtschaftlichkeit achten. Wir haben uns anhand der Umgebung angeschaut, was es dort gibt, und daraus einen Lageplan gemacht. So fangen wir eigentlich immer an: Das ist unser klassischer Lageplan für den ersten Aufschlag, den ersten Entwurf – hier zwei Gebäude, dort Parken. Da gibt es auch schon die ersten groben Vorstellungen zur Höhe und zur Geschossanzahl – und damit eine Richtung: Wie groß werden die Gebäude, und wie teuer darf das Grundstück nachher sein?

Kurze Zwischenfrage: Woher kommt die Kartengrundlage?

In Niedersachsen ist das frei. Über Open Data können wir uns das ganz normal übers Katasteramt herunterladen. Die Grünflächen legen wir selbst rein, ganz normal in Revit. Das ist kein großer Aufwand, das machen wir standardmäßig.

Dann schauen wir uns die Blickrichtungen an und fangen an herumzuspielen: Wie könnte das Gebäude aussehen? Es gab ein paar Grundgedanken und verschiedene Varianten, zum Beispiel beim Dach. Und damit sind wir zur Stadt gelaufen und haben gesagt: Wir haben hier ein Grundstück, würdet ihr die Bebauung mitgehen? Denn wir weichen ab – wir sind ein Geschoss höher, wir haben mehr Versiegelung, wir haben mehr Wohnungen. Könnt ihr euch das vorstellen?

Die Antwort war: grundsätzlich ja. Damit hatten wir den ersten Schritt geschafft. Dann geht man über mehrere Gespräche mit der Gemeinde und entwickelt in diesem Fall gemeinschaftlich eine Lösung. Städtebaulich war der Tenor: Diese Bebauung würden wir dort gerne sehen, auch den vorderen Gebäudekörper. Nur mussten wir Begründungen liefern, warum es zulässig ist, dort mehr zu errichten als ursprünglich vorgesehen war. Und genau das untermauert die Visualisierung auch noch mal in der Politik, in der Verwaltung. Wir mussten das hintere Gebäude etwas verkleinern, das vordere sollte gerne so bleiben, wie es ist, weil es so gut gefallen hat.

Uns geht es dabei um Wirtschaftlichkeit, aber auch um Nachhaltigkeit: Nachverdichtung, für mehr Bewohner und neue Wohnungen – auch um die Wohnungsbauziele zu erreichen, die ganz Deutschland hat. Das geht nur mit mehr Wohnungen auf engerem Raum. Und über die Visualisierung und die Vorstellung, wie das Gebäude aussehen soll, haben wir es geschafft, uns an die Umgebung und die Nachbarschaft zu halten und trotzdem eine höhere Wohnbebauung zu schaffen als ursprünglich angedacht.

Man sieht es am Nachbargebäude: ein bisschen Spitzdach-Thema, ein bisschen Altbestand. Und bei uns eine etwas ungewöhnlichere Dachform, plus eine Kubatur, die nach vorne herausgeht – das Moderne mit dem Klassischen verbunden. Das wäre auf einer Strichzeichnung oder auf einer 08/15-Visualisierung wahrscheinlich nicht so rübergekommen, gerade mit den Rasenflächen, den Radflächen und den Parkflächen. Und das hat dann bei den Behörden den Menschen getroffen. In jeder Behörde sitzen ja auch Menschen, und denen gefällt etwas eben – oder eben nicht. Das hat dazu geführt, dass die Gespräche überhaupt weitergingen und wir jetzt final auch eine Lösung herbeigeführt haben.

„Der nächste Schritt geht nach innen“

Was steht als Nächstes an?

Wir haben den Fokus bisher ganz stark auf außen gelegt, und da bekommen wir jetzt vernünftige Ergebnisse. Der nächste Schritt ist die Innenvisualisierung, gerade im Vertrieb, wenn wir Objekte haben, die sich schwieriger vertreiben lassen. Wir hatten gerade ein Objekt, bei dem der Kunde eine Trennwand zwischen Wohnzimmer und Küche haben wollte. Da haben wir versucht, ihm anhand von zwei Varianten zu zeigen, was möglich ist: eine Vollglaswand mit Schiebeelementen oder eine gemauerte mit Tür. Dabei geht es darum, den letzten Kunden zu erwischen, der noch eine Entscheidungshilfe braucht. Es geht um Emotion, um Problemlösung.

Dafür müssen wir aber auch einen Standard entwickeln, damit die Darstellungen immer gleich aussehen. Das versuchen wir bei den Visualisierungen ja auch: dass sie immer dieselbe Stimmung haben. Wir machen nichts im Herbst, nichts im Frühling, sondern eigentlich immer dasselbe, und versuchen immer ein gleiches, stimmiges Bild hinzubekommen.

Spannend finde ich außerdem den Ausblick auf die automatische Generierung von Exposés, Microsites und Vertriebsunterlagen bei VisioPlan: Wenn man in der Planung eine Präsentation vorbereitet und sich zwei, drei fertig designte Slides herausziehen kann, macht das Sinn.

Und funktional würde uns helfen, wenn man ein Rendering direkt als Link extern verschicken könnte, sodass derjenige einfach mal draufschaut – ohne sich einzuloggen, ohne das Bild erst heraussuchen zu müssen. Wir haben uns eine Zeit lang die IFC-Datei beziehungsweise den Link dazu schicken lassen und das Modell als 3D bei Kunden und bei Behörden dargestellt. In hochauflösender Qualität wäre genau das ein Renner: den Link nehmen, weiterschicken, der Empfänger greift darauf zu und sieht das Gebäude von außen – und kann vielleicht zukünftig noch hineinlaufen oder Geschosse ausschalten.

Jeder ist von diesen Visualisierungen erstmal geflasht. Für jeden ist das ein absoluter Mehrwert, weil er es sich sofort vorstellen kann.